買房子解析選房與炒房
近來經濟不好，很多人的錢均跑到了房市，很多原來準備買房子的錢，在政府調控房市，房地產有了降價預期，買房陷於觀望，這些資金均進入了股市，而現在這些資金又要回到房市了，房市肯定又要回到漲價的軌道上來，應廣大博友的要求，談一談房子的選擇心得。首先選擇房子，要看十年的發展，房子是長期投資，需要有長期的想像力，這十年的發展，與地區的發展是密切不可分割的，而地區的價值，要跳出一個城市的固有觀念，例如在上海，以前大家對於浦東根本不願意買，而現在，浦東的房子一點也不比浦西的便宜，為什麼呢？因為浦東發展得好，周邊的環境和配套好。在這樣的地方選擇，才最有增值潛力，而北京的紅廟地區也一樣，以前的紡織廠區，現在成為了CBD核心區了。所以了解一個地區的規劃發展是很重要的。
綜合起來，選擇房子要將眼光放到大盤開始雲集的地區，這些地區現在可能偏遠，但是當這些大盤都建設好了，配套就有了，而且能夠買房的人基本要中產以上，居住人群也好，這裡就形成了新的城區，一旦這樣的城區雛形形成，房價就開始暴漲，政府的政策和規劃、市政、交通等就要開始支持，十年內肯定有好回報。北京的迴龍觀就很典型，當初是2000多沒有人要的房子，等房子蓋多了，政府的地鐵交通投資就過去了，現在的房價肯定讓許多人乍舌：新開盤的商品房已經奔一萬去了！
房屋投資實際上回報也很高，因為房子有財務槓桿，你可以貸款！因此股價翻倍，而房子漲30%就可以了，而這個幅度通常是房子從期房到現房的漲價幅度，在房產交易營業稅等稅收沒有的年代，很多炒房人就炒這一段。這30%的漲幅，實際上對於開發商，就是他的資金成本，因為抽緊房地產貸款，房地產行業的借貸成本達到20-30%，期房到現房的一年多資金時間，對於開發商就是意味著20-30%以上的資金成本，現在資金緊還可能到50%以上，與其借高利貸不如降價銷售期房，而實際開發利率的提高又把稅收的問題給補償回來了。
我們政府調控房價希望開發商降價銷售的想法很天真，買房子因為開發商在期房與現房間已經讓利這麼多，在低沒有空間可以賤價，而且減價會有很多問題會引起老業主的退房潮。對於這樣的差別，你政府逼急了，開發商是寧可假按揭也不會降價的，而且政府如果要抓人，假按揭就變成真按揭，原來的貸款人開發商就真的把房子給他，反正他沒有交首付但是期房與現房有差價，利率高利貸又那麼高，開發商是不虧的，這樣就完全合法了，你抓不住他的。現在很多樓盤的超級退房率，背後就是假按揭的房子又出售了。
再者就是要看房子的配套和周邊環境，很多老城區位置很好，但是配套設施不到位，道路交通擁堵，這些問題是一時很難解決的，所以現在大盤的房子比小盤的房子內在價值好，就是因為大盤的房子配套好，而小盤的房子配套不能在自己的社區內實現，就差很多。對於高檔住宅，尤其重視會所，就反映這一點。很多時候配套不足，開發商就會想出很多忽悠老百姓的咚咚，比如：明明沒有市政供暖條件，就給你個爐子，美其名曰是分戶供暖能夠節省費用，而實際上爐子才幾個錢？接市政管線和鋪設樓內管線又要多少錢？而且爐子在使用上如果家裡有老人和動植物，就必須老開著，鄰居不開散熱大就要多開著，而最關鍵的是資源緊張天然氣要大大地漲價的，預計十年後能夠漲幾倍，那時候這個爐子就太貴了，這一點開發商絕對不會說的。
最後就是要看居住人群，孟母擇鄰而居，市區的很多老的樓房，由於拆遷越來越困難，只能留在城市的中間，而這些房子太舊配套太差，在裡面的逐步成為城市的漂流者，形成新的棚戶區和貧民窟，如果在這些房子中間，治安等等問題多多，將來即使是好位置，房子也價值漲不高。
而且這樣的調控會讓大量的土地根本到不了可以預售期房的階段，供應降低房價只能是更高，而調控造成的資金緊張和利率升高，最後也要房價買單，我們政府調控房地產結果是越調越高，原因就是這樣來的。所以炒房的利潤來源在於銀行的利率與實際的房地產開發的高利貸利率的差別，來源於貸款的財務槓桿，實際上就是你全款買房炒作相當於給開發商房產質押貸款，你再貸款買房是給這個質押貸款加上財務槓桿，做什麼投資，認清利潤的來源是非常重要的。
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