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2014 年 3 月 10 日 星期一  |
| 廣州番禺華南板塊地產投資熱 奧園兩項目受追捧 |
分類: 未分類 |
| 廣州番禺華南板塊地產投資熱 奧園兩項目受追捧
兩會前各大媒體猜測房地產走勢已形成壹種慣例，今年同樣如此。現在人們最多的問題就是，兩會後房價將產生什麽變化，其實這樣的問題每年得到的答案都大同小異。同的是房價依然會繼續上漲，異的是不同地區、不同城市房價不再共同暴漲。 2014年樓市如何發展，有專家早做過預測：壹線城市房價上漲不可逆轉，各類房產依然是最好的投資品；二線城市不同產品命運不同，三四線城市壓力較大，或以價換量的局面。房地產的發展態勢，不要歸功於開發商，也不是地方政府，更不是金融支撐，其實最大的功臣是優質穩定的投資渠道缺乏。
開發商湧進壹線城市，形成樓市風向標
就廣州2014開年拿地情況來看，開發商爭搶湧進壹線城市的態勢越來越明顯，近期廣鋼“舊改”項目，推出的5宗地塊，開發商接連刷新區域地價記錄，中海代表更是集中在3幅地塊競拍過程中，總計舉牌近90次，最終成交的樓面地價超出周邊在賣的住宅項目，讓人感嘆“面粉”貴過“面包”。而贏商網番禺華南板塊1月份臨時加推的兩個地塊——番禺漢溪住宅地塊和番禺萬博商業區地塊，也分別被保利地產以18695元/㎡和招商地產以14528元/㎡激烈搶購，火熱的場面，讓馬年的樓市開局顯得愈發熱鬧，從歷年情況來看，壹季度都不是供地的高峰，但今年廣州壹季度土地集中上市，就受到了地產商的熱捧，可以預測整個未來市場的導向，這麽多開發商不惜高價圈城掠地，壹來是因為壹線城市占據更多資源，規劃發展利好，二來是市場空間巨大更容易抵抗投資風險。傳統的老城區改造項目都已經達到如此火爆的地步，而位於廣州新都會核心區的華南板塊，經過10多年發展已基本成熟，以政府為導向的規劃區域發展更加優勢明顯，根據國拍中心網站供地計劃顯示，本年度南站核心區將13幅宗地，可以預測今年後續的拍地場面壹定是空前激烈。
利好導向+創新模式，華南板塊地產受追捧
縱觀整個2013年，尤其是番禺華南的地價熱度就沒有降下來過，不同於以前的大規模土地出讓，政府更註重區域性整體發展，強調相互資源優勢補充。南站板塊定位於中國華南交通樞紐發展展貿、物流經濟；萬博板塊定位於高新總部產業集群，發展產業經濟；而漢溪長隆板塊發展多年的旅遊產業也融入了休閑娛樂產業延伸，由此可以初步勾勒出壹幅由不同功能組成的區域發展藍圖，也是廣州城市中心南拓的期望價值所在，產業的配套發展承載了這壹巨大的城市發展需求。如此宏偉的區域格局下，商業地產投資市場群雄逐鹿，受到各方資本的熱力追捧，是資本競相追逐的投資焦點。
這有賴於華南板塊的基礎性優勢，作為廣州“十二五”規劃中的都市新中心的地位，無論是區域發展速度和商業輻射面積以及商業成長空間，無疑都優於廣州其他熱點投資區域。華南板塊即在此市場利好之下，不斷刷新商業地產的銷售記錄。
已發布的成交數據中，以贏商網奧園城市天地（項目招商信息）為例，5個月內銷售業績高達18億，刷新了華南板塊商業地產項目的銷售記錄。壹期商鋪開盤當天銷售達9成，僅此壹項就進賬6億，加上同期的LOFT商住公寓8億銷售額，奧園城市天地壹期產品銷售額高達14億。而位於廣州南站核心區中軸首盤奧園越時代項目，作為高投資價值潛力的高鐵經濟樞紐物業，壹期首次公開發售，即引發千人搶購狂潮，700多套公寓發售當天就被搶購壹空，成為2013年廣州唯壹開盤日光的投資商業項目。可見市場對區域的認可度，更是眾多發展商競相進駐的原因所在。
究竟是什麽原因引領投資新趨勢？
在商業投資類項目快速復制的市場發展模式下，投資客也相對持謹慎態度，壹般的商業地產項目或者綜合體項目已經很難再打動投資市場，而華南板塊呈現的火熱市場景象，又是因何而起呢？就此對業內專家做進壹步的深入訪談，同時拜訪了部分擁有地產成功投資經驗的投資者，整理出華南板塊持續銷售熱度的原因。
通過和受訪者們的討論，編者認為，自2013年，壹條以漢溪大道為軸線的新型商業地帶，在華南板塊強勢掘起，以奧園地產、保利地產為代表的新商業地產發展商大舉進軍華南板塊，形成以萬博商圈-漢溪長隆商圈-南站商圈三大商圈組成的廣州新都會中心。這使得華南板塊繼十年前，首次打破廣州豪宅的區域格局，引領廣州豪宅的購買熱潮後，再次成為樓市追捧的焦點。
另壹方面，依托於強大的城市配套基礎及旅遊目的地經濟效應，華南板塊發展主題商業的基礎明顯有著得天獨厚的資源，優於廣州其他熱點投資區域。也正是憑借著三地鐵上蓋樞紐的巨大交通優勢，以及長隆年均2000萬巨大旅遊消費人群的人氣保障，該區域項目以優越的商業發展價值，始終占據市場關註前沿。
再次，在電商發展迅猛時期，傳統商業項目的商業價值不斷衰減，而互動式體驗商業則成為未來商業發展的主流，上海新天地和深圳華僑城正是這壹新商業模式的成功印證和實踐。因此，在聰明的投資客看來，投資傳統的商業地產，其升值空間及投資安全性明顯不如以奧園城市天地為代表的體驗式商業項目。
保障收益是主要投資因素
在采訪過程中發現，為了吸引投資者，奧園城市天地“統壹招商、統壹經營、統壹管理“的全新商業運營模式，並明確7.5%的年穩定投資收益，投資者表示此舉有利於保障收益，但正真打動投資者的是統壹經營後的快速旺場價值保障。
而奧園越時代則引進南站核心區首個產權式酒店公寓經營機構，以100元每平方的高收益租賃出售物業，為投資客帶來更多的保障利益；
這在受訪的各大房產中介機構看來，這樣的投資價值保障壁壘，源於對華南板塊的利好判斷。政策助推區域發展，各項市政設施也在逐漸完善，華南板塊擁有亞洲最大的客運樞紐為交通助力，憑借世界級的大型綜合旅遊度假區——長隆歡樂世界，香江野生動物園，長隆水上樂園等將帶來年均2000萬巨大旅遊消費人群，這對於投資客來說，這將帶來巨大的、可預見的投資收益。
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