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2009 年 10 月 12 日  星期一   晴天


……這是什麼價錢…… 分類: 未分類

德福呎價5738 九七後新高

明年或加息 學者籲小心入市

【明報專訊】市場人士指出,受到市傳新地(0016)飛鵝山麓新盤峻弦海景單位呎價約1萬元獲買家預留的消息刺激,同位於東九龍、樓齡近30年的老牌港鐵上蓋屋苑九龍灣德福花園,一個高層望內園景觀的個別優質單位,兩房成交價達346萬元,呎價達5738元,創1997年金融風暴後呎價新紀錄。

理大建築及房地產學系教授許智文指出,樓市雖仍未見泡沫,但買家入市時宜考慮明年或踏入加息期,有可能對樓市造成負面影響,以現價入市的買家宜小心為上。

峻弦效應 東九老牌屋苑升值

他又指出,即使經濟未全面復蘇,但現時按息低企及美元疲弱,資金無可避免流入樓市。他續稱,即使近期樓市交投開始回軟,但個別老牌二手屋苑的優質單位呎價卻續創新高。

事實上,自今年7月太古城一個全海景單位以呎價1.2萬元售出,創該屋苑歷來標準分層單位(複式戶除外)呎價新高,浪潮陸續蔓延至其他大型二手屋苑,包括樓齡18年、位於藍田港鐵站上蓋匯景花園一個全海景戶,以650萬元,即呎價7143元售出,是該屋苑11年以來新高,逼近97年高峰價;樓齡 25年、位於荃灣港鐵站上蓋的綠楊新鸷,上月一個667方呎三房單位,亦錄得以335萬元易手,呎價5022元,創該屋苑98年1月以來逾10年的新高。

利嘉閣高級經理莊鎔溶表示,該位於德福花園H座高層11室的兩房單位,面積603方呎,望內園景觀,成交價346萬元,呎價5738元,是97年金融風暴後該屋苑呎價新高;原業主於今年6月以290.8萬元買入,持貨僅4個月,經是次轉讓帳面獲利約55.2萬元。

私樓價茘 帶動公屋買賣

業內人士亦指出,由於私樓樓價大幅上升,令樓價相對較低的公屋亦成為上車客的新寵兒。中原研究部聯席董事黃良昇表示,上月二手公屋買賣合約登記錄得 40宗,總值3452.8萬元,較8月的36宗及2580.4萬元,分別上升11.1%及33.8%;由於上月共有11宗100萬元以上的公屋成交,直接推高公屋登記總值,令該月登記金額創自2000年9月有紀錄以來的9年單月歷史新高。

土地註冊處資料亦顯示,一個位於上水太平鸷平靜樓6樓1室,業主上月初以110萬元買入後,不足1個月內以120萬元「摩出」(成交前已轉讓),帳面獲利10萬元;若以面積約688方呎計算,呎價約1744元,與天水圍嘉湖山莊最低呎價約1800元水平相若。

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我開始明白為什麼那麼多人「正職炒樓」=_=然後辦公室只是人事遊樂場那樣。



2009 年 10 月 10 日  星期六   晴天


n獎後感 分類: 未分類

1. 和平不只要有實際,還要有姿勢。

2. 香港科學家比較不幸,要等到老人癡呆症發作,成就才得到承認,證明香港是科研爛地,粗生的才考慮留下吧。



2009 年 10 月 9 日  星期五   晴天


W型走勢? 分類: 未分類

杜大衛﹕對不起,我仍然相信末日論

【明報專訊】我開始覺得自己像一個只會煞風景的人,當其他人興致勃勃準備再次派對狂歡時,我卻穿著黑衣在哀悼。伯南克及其下的官員都告訴我們,最嚴重的經濟危機已經過去,緩慢而穩定的增長正開始。好像只要回復平靜和信心,就可使世界金融市場恢復健康。

經濟復蘇言論是天真的

在香港,相信最糟糕情�G已過去的心態是極明顯的。這是可以理解的,地產價格創新高,股票價格使那些「撈底」者獲得驚人的利潤,在這樣的氣氛下,誰又能怪責曾蔭權遞交一份樂觀的施政報告,不顧一年前制訂的措施,而覑重於為長遠的經濟挑戰打基礎?

讓我給你4個很好的理由,指出為什麼經濟復蘇的言論是天真和錯誤的,甚或是有害的:

第一,美國和英國的消費者債務仍處於不可持續的高水平;

第二,銀行仍然有大量未對帳負債,包括已損壞的房產或資不抵債的債務工具。面對資本比率大幅提高的要求,他們將難以在短期內再開始貸款。

第三,失業率持續上升,更多人將無力償還按揭,社會囤積大量未能出售的房屋。未失業的亦每天擔心失去工作,擔心未能維持兩年前的收入水平;

第四,許多西方國家政府為支付緊急注資和刺激經濟方案,使債務上升至前所未有的水平。許多國家將要長期維持高稅率,結果壓抑了消費意欲。

如果我遺漏了什麼,請原諒我,但我看不出只是回復信心如何足以應付如此巨大的挑戰。殘酷的現實是,世界經濟和金融體系仍然在深切治療部依靠儀器才能維生,但用以支持心跳的刺激方案即將完結,不管是政府因資金不足而沒有選擇,或是監管機構決定不能繼續無限期支援仰賴維生儀器的病人。我們將要面對痛苦的事實:當維生儀器關閉,全球經濟能否重新自行運作?或是會邁向死亡?

對於相對健康的亞洲國家,談論維生儀器可能是誇張了,但如果要我們的經濟復蘇,實在不能低估西方大經濟體系的重要性。美國的消費市場是中國的九倍,說中國國內的消費能在短期內帶我們走出經濟衰退,是不合情理的。10多年後或者會,但沒有可能兩年內出現。

在此期間,我們的銀行將會像西方的銀行一樣,要求更新和更高的資本比率,這將影響未來數年銀行對企業或消費的借貸。美國財政部長在匹茲堡G20峰會前已痛苦地指出這情�G:銀行必須提高資本質素,必須對最低資本要求作出更大的緩衝,必須約束銀行運用槓桿。信息是簡單而清晰的,銀行必須控制貸款風險以滿足新監管要求,若企業貸款需要續期或需要新資金時,他們將要出售資產或股票。

真正的谷底或明年初才出現

我們的出口仍然下跌超過20%,在現實經濟環境中,這意味成千上萬的香港小型貿易公司僅僅能保命,他們沮喪地觀望今年秋季的廣交會是否會出現好轉的舻象。政府的失業數字並未包括這數以萬計的貿易公司經營者,亦意味覑令政府安慰的5.7%失業率低估了大量未能真正受惠於股票或物業價格的人的痛苦景�G。

仍然會有一些人堅持地產和股票價格回升至少顯示了區域性的復蘇。對於他們,我只能提醒他們注意,當來自北京的救市資金開始乾涸時會帶來的影響。我們很可能正處於「W」形復蘇的中段,真正的谷底可能要到明年年初才出現。即使到那時,我們仍需要耐心和毅力。在漫長和黑暗的隧道的盡頭,我相信整個亞洲,特別是中國,包括香港,將會成為一個較3年前更強大更重要的環球經濟動力。全球經濟力量的平衡點,無疑已傾向於有利我們的方向,但我們可能要數年後才能嘗到它帶來的快樂。現時,曾蔭權的施政報告應在財政司長的配合下,為掙扎求存的香港企業提供擺脫逆境的空間。

作者杜大衛(David Dodwell) 是公共政策研究公司Strategic Access 總裁。他曾任《金融時報》駐港特派員,是The Hong Kong Advantage 一書作者之一

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青少年就業率是經濟的寒暑表,看看香港各方努力都沒有起色而且還要越來越差的香港青少年就業率,就知道香港的實體經濟已經開始崩潰了。