曾蔭權政府須以切實措施 化解樓市特大泡沫危機
【明報專訊】兩個星期前，行政長官曾蔭權發表《施政報告》，用了相當多篇幅談樓市，但之後樓市更趨熱熾，特別是剛過去的周六和周日，銀碼較細的二手新界細價樓，交投急升，顯示置業者爭相入市；另外，金管局所披露兩年來樓市升勢之迅猛，在美國聯儲局再推出量化寬鬆措施、大印銀紙以挽救美國經濟之際，資金必然氾濫，銀行界人士斷言，未來半年本港樓市在供應少、游資多、利率低的情况下，必然炒風甚勁，本港樓市泡沫惡化趨勢，使人憂慮。特首曾蔭權必須以切實有效措施，盡量減低泡沫爆破時對經濟的衝擊和對市民造成的損害。
豪宅售罄細價樓追落後
樓市狂潮已經掩至
近日，財政司長曾俊華在網誌表示，樓價在過去20個月已經急升47%，1000平方呎或以上大單位樓價已較97價高出9%，700至1000平方呎以下的中型單位、樓價亦只較歷史高位低5%。金管局提交給立法會財經事務委員會的一份文件有類似數字，另外，金管局最新資料顯示，樓按平均按揭貸款額已達250萬元，貸款人選用的供款期平均長達275個月，即23年才供完，為1998年6月以來最長年期，港人供樓負擔沉重，為蝸居做房奴，從這些數字可以清晰顯現出來。
面對這些數字，曾俊華仍然認為政府連番出招，已漸見成效，包括限制「摩貨」後，今年首9個月「摩貨」佔成交總數2.4%，較去年的3%及長期平均數 3.5%都低。不過，曾俊華所說的「政府招數漸見成效」，除了「摩貨」數字，不知道是否還有其他確實數據可資證明。因為，樓市在政府連番出招後，買賣照樣熱熾、樓價持續上升，絕無冷卻舻象，到近期新界豪宅「天巒」迅速售罄，細價樓開始所謂「追落後」，一場席捲全港的樓市狂潮已經掩至。
正如金管局總裁陳德霖說過，「當資產泡沫一旦形成，它自身會出現很大的動力」，本港樓市泡沫，正在實現這個論斷。目前政策與樓市現狀，在市民之間已經營造成樓市「樓價只升不跌」的不正常預期，置業者爭相入市，炒家則推波助瀾，樓市泡沫愈吹愈大，這個情况，主要是過去數年曾蔭權政府政策失誤、供應嚴重短缺的結果。所以，曾俊華所謂漸見成效，只是自我感覺良好，證諸樓市現實，卻並非那麼一回事。
曾蔭權今年的施政報告，房屋政策雖然是重點，但是對策措施多屬虛招，公布之後，當下未能冷卻樓市，長期則未能建立一個較健康平穩的樓市。最主要是曾蔭權政府的房屋政策，未有從供應面解決問題。例如，他提出日後每年供應可建2萬個私樓單位的土地，但又特別強調這個並非興建單位的硬指標；至於土地供應，仍然奉行發展商為主導的勾地機制，政府主動賣地只是輔助性質，單位供應量仍由發展商主導。每年約2萬個私樓單位需求，與過去20年本港樓宇需求比較，已經偏低，每年能否達標，還得由發展商主導，這樣的供應模式，實質與過去數年並無不同。
至於協助夾心階層置業的所謂「置安心」計劃，反應一般，政府又提出可做多過七成按揭，以圖吸引更多支持。「置安心」計劃尚未落實，不能武斷地說不可行，但是居屋政策過去30多年，證明行之有效，市民、輿論和政黨有高度共識，認為政府應該復建居屋，協助夾心階層置業安居，政府在此事上並未以民為本，而是以官意、甚至可能只是曾蔭權的個人意志任事，而對堅拒復建居屋，迄今並未提出有說服力的理據。
關於樓市泡沫，曾蔭權去周六表示「對樓市泡沫不會袖手旁觀」，他說「每日都睇住樓市」。其實，關於樓市泡沫，曾蔭權的標準是否符合實情，才是關鍵。因為去年這個時候，他也曾說過「日日睇住樓市」，大有「市民大可放心，我不會讓樓市出現泡沫」之意，但是一年下來，樓價升了約25%，這就是曾蔭權「日日睇住樓市」的結果。正如由2008年至去年底，樓價持續茘升，但是發展商卻不勾地，曾蔭權政府對此仍然說勾地政策仍然行之有效。從樓市兩年來發展證明，曾蔭權和他的政府，在房屋問題的認知和判斷上，並不正確。
現在樓市泡沫已經形成，並在自身的動力下脹大，這次泡沫，是兩年前金融海嘯之後，各國以寬鬆貨幣政策挽救經濟的結果，熱錢使得包括香港在內的新興市場出現資產泡沫，在這個基礎之上，美國聯儲局將要推出第二次量化寬鬆措施，大印銀紙刺激疲弱的經濟，新興市場的資產泡沫，勢必更加火上加油，本港樓市泡沫可能會出現百年一遇的險境。
樓價趨升後勁十足
政府要避免樓市硬覑陸
匯豐環球研究預測，基於施政報告未能解決供應不足問題，加上內地冷卻樓市，投資者挾熱錢來港買樓，未來12個月本港樓價會再上升10至15%；恒生銀行副董事長梁高美懿亦預期未來半年炒風甚勁。所以，現在曾蔭權政府要處理的，已經不單是紓緩樓市，而是要盤算採取什麼政策措施，應對行將到來的樓市特大泡沫，要爭取盡量使樓市不致硬覑陸，以免衝擊經濟和使市民受到傷害。
曾蔭權政府對樓市不能抱持僥倖之心，以為只要泡沫在餘下任期內不爆破，就與己無關。我們要指出的是，即使樓市泡沫在下任政府才爆破，曾蔭權和現在涉及房屋政策的官員，也不能推卸其歷史責任。
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蘇偉文﹕清晰信息對付樓市泡沫
【明報專訊】樓市泡沫是大家關心的事，一來由於不少人有置業的打算，樓市泡沫與否影響重大；二來香港經歷了九七金融風暴後的房地產慘况，一想到樓市泡沫自不然挑動了集體的神經，所以當特首接受香港電台訪問時，表示政府不會坐視樓市泡沫，大眾傳媒也馬上關注是否政府有打抑樓市的措施。
平情而論，特首所說的是每個政府都會說、都會做的事，根本和政府是否推出打擊樓市措施無關，因為一個負責任的政府，是不會眼巴巴的看覑房地產市場泡沫化，但弔詭的是：如何為泡沫化下定義？政府又是否知道何時資產市場在泡沫中？
資產泡沫無法作出一個預測
金管局前總裁任志剛曾說過，泡沫只有在其爆破後才能確認，雖然對泡沫化沒有作出前瞻性的明示，但卻很有啟發性：就是資產泡沫是無法作出一個預測，要預計何時資產市場泡沫爆破更是無可能。就好像美國的房屋泡沫，在其爆破前不少美國財金官員還如在夢中，不少更表示美國房屋市場很健康，可見無論多先進的國家，在經濟泡沫來臨時都是後知後覺。
回說特首的泡沫說法，筆者認為與其要政府出手打擊泡沫，不如以行政手段，在信息公布上多加工夫，因為根據以往經驗，不管怎樣的調控泡沫措施，都只會收短暫的效果，真正令樓市回落的因素，不外乎利率、經濟發展和對房地產價格的預期。所以若要對付樓市，政府可以很簡單的令樓市崩盤，但這會令到有樓房在手的中產人士的利益受損，是以調控泡沫只能起一時之效。
資產市場弔詭之處，就是價格長遠是受基礎因素影響，但短期的資產價格波動可以很驚人，自由市場從來如此，只有在泡沫爆破後才會回歸均衡。所以政府面對不停上升的樓價，除了增加土地供應；協助市民儲首期外，更重要的是信息的發放。
金管局在六個範疇作分析
金管局曾在立法會進行了一個簡報，以97年樓市高峰期為標準，用不同時期的數據去作比較，在六個範疇裏面去作分析，而這六個範疇分別是：
（一） 真實樓價；
（二） 交易宗數；
（三） 確認人交易量；
（四） 租置比例差距；
（五） 供樓佔收入百分比；和
（六） 新增按揭宗數。
而綜合金管局的資料顯示，和97年樓市高峰期相比，2009年第4季的數據還算健康，起碼和2008年第1季比，2009年在數字上顯得健康；但有趣的是，在2008年第1季卻沒有多大聲音說樓市有泡沫，這說出了一個有趣現象：就是市民的主觀看法和實際數據可能不一樣，當大家都覺得樓市高不可攀時，大家可能是用不同的參考數據，這也是為何在資產泡沫時大眾都不覺得是身在泡沫，因為只要有人認為有泡沫化的舻象，也就是說市場還是有清醒的頭腦，泡沫化的程度也還未至爆破的邊緣。
筆者相信上述金管局的報告有極大的參考作用，只要金管局定期公布這等數據，市民大眾都會比較清晰當前的情况，而不是自說自話。套用兩位對泡沫經濟有深厚研究的學者Harrison和Kreps對泡沫的定義：「當全世界用基礎分析去估測，得出來的結論是資產無爭議地被高估。」*多一些客觀數據的發放，讓市民去用數據評估，尤勝政府的千言萬語。
*Harrison, J. Michael, and David M. Kreps, 1978, Speculative investor behavior in a stock market with heterogeneous expectations, Quarterly Journal of Economics 92, 323-336.
作者是恆生管理學院商學院院長兼金融學教授
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這陣子樓價瘋升，很多已經本來已經儲到了首期的80後突然發現自己的人生大計被打亂，卻又苦無出路。老闆不會體諒你家居環境比較差，只會挑戰力最好的一群；政府靠高地價為生，不敢壓樓價。這樣下去，社民連就算分成兩派，每一派的人數看怕不會比現在的少，而且針對政府的大方向政策上不只方向會大致相同，只怕會因為有競爭所以有進步……香港政府真是等着腹背受敵了。
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