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2014 年 3 月 10 日 星期一  |
| 成都商業地產發展回歸理性 不玩概念重實際體驗需求 |
分類: 未分類 |
| 作為城市發展主力軍，商業地產對壹個城市的發展至關重要，2013年，成都的壹些商業地產憑借優秀的產品和地段價值吸附投資者,以出色的規劃設計、投資開發實力,成為商業地產中的傑作，為城市帶來繁榮興盛、車水馬龍的錦繡畫面！
5年前，“壹鋪養三代”是商業地產公認的黃金法則，如今，很少有開發商或投資者提起這句話。成都商業地產發展這麽多年，從城市綜合體、專業市場包租到酒店式公寓，開發商在前期銷售階段玩了太多的概念。壹組數據顯示，2013年，成都市商業物業新增供應面積381.61萬平米，同比去年下降9.17%，成交量則同比下滑6.98%。隨著商業地產的競爭加大，人們投資商業趨於理性，商鋪已經不是處處有商機了。
傳統商業的利潤空間日漸萎縮的同時，卻給開發商提出了新的發展方向。記者註意到，2013年，以贏商網銀泰城（專題閱讀）、龍湖金楠天街（項目招商信息）、藍光·空港國際城等大型購物中心為代表的全新體驗式購物模式成為市場新寵，開發商在規劃、設計時更偏向體驗的多元化，更註重體驗和創新。
數據：
熱度下降 全年供應量同比降9.17%
根據中成房業的數據，2013年成都商業物業新增供應面積381.61萬平米，同比2012年下降9.17%。2013年1月迎來供應小高峰，單月供應量達到55.30萬平米；3~7月進入相對平穩期，年底放量趨緩。從供應區域來看，郊縣已成為商業物業供應的主要區域，供應量已遠高於主城區。
業內人士認為，成都商業地產格局呈現外向擴張的趨勢，新興商圈不斷增加。數據顯示，2013年主城區商業物業新增主要集中在二環-繞城，合計占總供應量的66%；二環以內合計僅占12%。“隨著城市的發展，城中心區域可開發土地不斷減少，各區域板塊規劃升級，商圈不斷落成，主城區商業發展已不再受環域格局的限制，商業物業正朝多點開花發展。
經過了2012年的成交猛漲，2013年商業地產的供應和成交均開始朝理性回歸。數據顯示，2013年成都商業地產成交量同比下滑6.98%，成交面積194.87萬平米，同比去年下降6.98%。
業內人士分析，經過2012年12月份成交量暴漲後，2013年1~2月商業地產成交急速下落，3~4月有所回升，5~6月小幅下降，在7月達到全年峰值22.85萬平米，之後持續小幅下滑至年底的12月有所回暖。商業地產在2013年已經回歸理性，全年走勢平穩。
市場：
回歸理性 開發商更註重體驗需求
近兩年，電商的掘起，成為引爆“看空傳統商業地產”的話題。2012年11月11日，天貓“雙十壹”銷售191億元；2013年11月11日，天貓“雙十壹”銷售350億元。記者註意到，在傳統的商業盈利模式日漸蕭條時，以線下體驗為主體的新型商業成為開發商謀求突破的首要方式。2013年，以銀泰城、龍湖金楠天街、藍光·空港國際城、城置·匯點等大型購物中心為代表的全新體驗式購物模式成為市場新寵。
以龍湖金楠天街為例，該項目去年銷售22個億，成為成都單盤銷售季軍。龍湖金楠天街最大的特點是開發商自持商業超過10萬平米，商業將引入大型百貨、超市、五星級IMAX電影院、真冰場等業態。除了自持大型購物中心之外，峽谷風情商業街是整個項目最大的亮點，設計原型是日本著名的難波公園。龍湖金楠天街借鑒難波公園峽谷理念，註入了山、水、谷三大元素，打造出壹個生態、經濟共同發展的體驗式情景商業，建築層層退臺，使城市公共空間向縱向的多元空間發展，大大增強了項目的體驗感。
位於成都市政府重點打造的大源組團核心區域的銀泰城，則針對區域人群特色定位“年輕、時尚、品位”，項目包含時尚購物中心、公園式主題商街、阿裏巴巴西部基地、總部辦公區等復合業態，而阿裏巴巴西部基地、淘寶線下體驗店等構成了銀泰城最具特色的“體驗式”業態。除此之外，項目內部規劃了5萬平米公園式主題商街———銀泰城·悅坊，是成都首座全天候公園式主題商業街。
作為八益家具城的升級之作，八益國際家居博覽城在2013年取得了絕佳的成績，項目總建面100萬平米，1期15萬平米已提前封頂。值得壹提的是，該項目集遊覽、參觀、選購為壹體，將以1000個實體家的全新模式，打通家具、家裝、軟裝、家電等居家消費全產業鏈，真正實現壹站式消費、集成式購買的創新家居模式。
趨勢：
高回報時代終結 開發商更註重實際
“從2012年開始，成都商業地產投資高回報低風險時代已經終結，開始逐步回歸理性穩定運行。”四川省商業地產聯盟秘書長冉立春坦言。記者註意到，2013年，以專業市場、城市綜合體為代表的商業地產正在逐步回歸理性，而以寫字樓為主的商業地產銷售客群出現了明顯的變化，據世邦魏裏仕分析師稱，2013年，成都寫字樓成交中以企業購買物業自用的情況開始增多。
“從目前的銷售情況來看，銷售客群的變化比較明顯，自用客群占比達到8成左右。”信德環球廣場有關負責人告訴記者。據記者了解，從去年開始，寫字樓自用客群增多，這種情況在購買寫字樓項目的客戶中體現得更為明顯。業內人士認為，成都購買自用的項目主要分布在城南天府新區南延線壹帶，區域可售項目較多，未來商務環境的發展也比較樂觀。
以位於南二環的凱樂國際為例，該項目是壹個集五星級酒店、宋瓷博物館、頂級CEO公館、甲級寫字樓、商業於壹體的高端商務項目，去年6月，門裏集團整棟購買了項目的2號樓，作為門裏集團的總部辦公樓。“壹些大型集團大面積購買寫字樓自用的現象在去年較為突出，同時，市場上針對散戶投資而開發的小面積低總價商業項目開始減少，因此，未來趨勢是企業自用的法人式投資逐漸成為市場主力。”業內人士表示。
成都寫字樓市場已進入快速發展時期，從初期的供應缺乏逐漸上升至正常水平。同時，隨著近年來優質物業的不斷入市及原有物業的持續使用，成都寫字樓市場開始出現細分，開發商更專註於產品的打造。以位於城南的環球時代中心為例，項目今年將推出1號樓。據介紹，該產品層高達4.15米，全部采用整層起售，從購買門檻就可以看出，開發商希望從零散投資向大宗交易轉型。
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