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2014 年 3 月 5 日 星期三  |
| 榮盛發展業績或將持續高增長 試水旅遊地產項目 |
分類: 未分類 |
| 榮盛發展業績或將持續高增長 試水旅遊地產項目
近期我們赴廊坊調研了榮盛發展,與公司管理層就當前經營情況及未來發展規劃進行了交流,要點如下:
壹、2013年銷售金額達270億元,2014年供貨充足,銷售持續高增長可期
榮盛發展2013年銷售金額達到270億元,去化率約70%,銷售均價5700元/平米(如加上車庫等均價超過6000元/平米)。全年新開工近600萬平米,超年初預期,竣工面積達到年初計劃335萬平米水平。
我們預計公司2014年新推貨面積約600萬平米,預計新推貨的銷售均價將較2013年的銷售均價有所提升,主要原因是:1)商業項目有所增加:2013年公司成功運作滄州錦繡天地商業項目,積累了商業地產運營經驗。2014年公司將有湛江中央廣場綜合體項目、石家莊阿爾卡迪亞四期、常州、成都等商業項目推出;2)將有部分高端項目推出,聊城東昌首府項目預計均價超過2萬元/平米,徐州雲龍觀項目預計售價超2萬元/平米,收購的秦皇島項目預計售價超3萬元/平米。全年供貨節奏可能與去年相似,2-3季度推貨超過60%,4季度推貨占比30%。我們保守預計公司全年總貨值超過500億元,按照70%的去化假設,可實現銷售金額超過350億元,實現超過30%的銷售增速。
二、對當前市場的看法:公司所經營的項目並未出現價格松動的現象
公司當前並未觀察到市場降溫的情況,估計當前部分城市的降價行為仍屬個案。公司2013年實現了高增長,2014年1-2月公司實現銷售金額約24億元,較去年同期上升41%。由於榮盛在多個所在城市市占率第壹,本身是該城市房價的風向標,榮盛項目價格並未松動。另壹方面公司1-2月並未新推盤,二季度新推貨大量供給之後的蓄客狀況才能較明確放映市場狀況。
三、拿地策略:堅持布局策略,深耕現有城市
公司的拿地策略依然是在環渤海和長三角地區,布局京滬、京廣線沿線城市,在中部只布局了成都壹個城市。未來有可能開拓的城市包括濟南、武漢、鄭州等。公司當前在12-13個三線城市進行發展,未來會精選城市進行深耕。公司認為對幾百個三四線城市不能壹概而論,三四線城市中存在著區位優勢明顯、需求旺盛的城市。在公司2013年的銷售中,南京區域達到39億元,廊坊、沈陽超過30億元,蚌埠、滄州、聊城、臨沂的銷售額超過20億元。從均價上看,南京、沈陽的均價約6000元/平米,並未較所在的三線城市有明顯提升,但二線城市市場規模較大,適於公司快周轉策略。
從拿地成本上看,2013年榮盛拿地樓面均價約1600-1700元/平米,地價漲幅並未高於房價漲幅。除了流動性較為寬松的2013年6-7月份,公司認為所在城市其他時間地價都趨於合理。公司並未在土地市場較熱的6-7月大舉拿地,使得土地成本保持了合理水平,從而有利於公司毛利率的維持。拿地規模上看,預計2014年拿地規模將達到800-900萬平米。
四、試水旅遊地產（專題閱讀）,探索新的業務模式
公司在早年便開始探索健康地產(包含旅遊、度假、養老地產等模式)的發展。現在已經布局在北方的秦皇島、中部的黃山平湖、計劃未來還將在南方的海南開辟旅遊地產項目。以黃山為例,酒店公司將自持,而將開發小面積的酒店式公寓產品進行出售。公司當前進行旅遊地產的布局,短期並不能產生較大的收益,但是由於這幾個項目本身短期所需投入資本較小,在公司看好未來旅遊地產發展的情況下,試水旅遊地產項目,有利於公司在未來旅遊地產開發中占據先機。
五、資本開支和融資狀況
2013年,榮盛建安支出130億元,拿地支出110元。預計2014年在施面積為1600萬平米左右,榮盛建安成本大概在1700-1800元/平米。
去年榮盛的100億新增融資中,銀行借款50多億元,信托融資不到10億元,另外則是關聯方借款(主要為大股東股權質押)。從去年的情況來看,6月份之前股權質押項目是十分搶手的,多家券商要求做。去年6月之後流動性有所收緊,股權質押項目搶手的情況有所減弱,但是從公司當前的情況來看,股權質押融資方面並未較去年下半年有明顯的變化。
六、超越同業的快周轉能力
榮盛2013年銷售收入達到270億元,超過了年初制定的245億的銷售贏商網目標。公司擁有超越同業的快周轉速度的原因是:1)客觀上,各個城市的預售政策有差異,公司主要分布於預售管理相對寬松的二三線城市,有利於公司快周轉策略的實施;2)公司產品線成熟,公司已有20年經營地產的經驗,形成了成熟而易復制的產品線。3)公司有較強的節點把控能力,公司要求“兩個100天“的節點把控,即拿地到開工,開工到開盤時間均為100天。也即從拿地到開盤控制在200天以內。其中公司部分項目能做到60天左右。而這兩個大的節點又被劃分若幹小的節點,層層分解。總公司設有節點考核專員,每個季度總公司將對各個節點進行考核,對於完成節點的團隊進行現金獎勵。如果當期節點未完成而下期趕工完成,則會補發前壹節點的獎金(金額有所折扣),通過這種正向激勵的方式,增加公司的節點把控能力。
七、盈利預測與投資建議
榮盛發展主要在二三線城市經營房地產,具有業內領先的快周轉執行力。2013年實現銷售收入270億元,預計2014年供貨仍然充足,高增長有望持續。預計公司2014年和2015年EPS分別為2.16和2.77元,對應PE分別為4倍和3.1倍,給予“增持”評級。
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