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2014 年 3 月 1 日 星期六  |
| 旭輝集團2013年合同銷售同比增61% 明年輕松超越250億 |
分類: 未分類 |
| 旭輝集團2013年合同銷售同比增61% 明年輕松超越250億
銷售同比大增61%，明年業績輕松超越250億
旭輝2013年合同銷售153.2億元，同比增長61%，超額完成去年八月份上調的140億年度銷售目標，增速遠高於同行企業，與陽光城、融僑並肩成為近年第二批掘起的閩系房企新星。以2014年約440億元的貨值和去年65%的去化率計算，預計全年的業績將突破250億，輕松超越管理層定下的220億全年目標，並有望擠身中國房地產企業銷售三十強之列。
集團於2012年依靠高速增長（同比增長+75%）的業績首次進入《中國房地產企業銷售TOP50》榜單，其後順勢在港交所上市（884.HK），融資規模達17億港元。成功上市後的旭輝在2013年戰略執行上更為迅猛，除了維持其高增長的銷售業績以外，集團還收窄了融資缺口，保證了毛利率增長(同比上升2.1個百比點)，縮短了壹個月的消化周期，可謂為數不多在2013年質量與規模並重的優質房企。
展望2014年，謹慎的拿地策略､成熟的品牌推廣和有望提升的債券評級(2014年1月新發行的債券票面息率僅為8.875%，遠低於去年12.25%的票面息率)都將為集團帶來更高的利潤空間。這為旭輝在目前流動性及產品價格走向不明朗的市場打下了壹劑強心針。
積極擴張之余不失謹慎，合作經營賺經驗､降風險還省錢
繼2011年後，集團今年再次大舉拿地21幅，並首次進入杭州、武漢､沈陽這3個城市，涉及的總建築面積378萬方米，樓板價為4,050元/平方米。然而受益於高周轉高回款與合理價格拿地(7幅土地接近底價購入)，其高頻的拿地並未為集團帶來資金上的負擔。旭輝2013年年末負債率為67.6%，同比僅上升4.6個百分比。
在所拿21幅地塊中，有13塊是合作項目，總土地出讓金僅為108億元。合作方主要是綠地集團和恒基中國。其中與綠地合作的項目有：杭州濱江區奧體博覽城項目、上海閘北區項目、上海閔行區項目、合肥包河區項目和北京房山區長陽鎮項目；與恒基中國合作的項目有：杭州余杭區崇賢新城項目和上海虹橋中心商務項目。這13個項目的合作開發，合作方分擔了壹大部分土地款，降低了企業的資金壓力。
合作拿地能起到三項優勢，其壹：降低項目的運作風險，與大型品牌企業共同運作，取長補短；其二：降低自身的拿地成本，2013年旭輝新增土地儲備約270萬平方米，但投入資金僅107.71億元；其三：借助品牌優勢，通過合作，旭輝集團可以借助其他大型品牌房企的品牌優勢，使項目更有競爭力。2013年企業的合作方主要是綠地集團和恒基中國，皆為大型知名房企。
管理層表示，未來在拿地區域方面，會深耕原有的城市，每年會根據市場剛需進入1到2個新城市，同時減少熱點城市的拿地，加大項目兼並收購的力度，特別是那些支付壓力不大、可分期支付的項目。
運營效率穩提升，債務結構更優化，海外融資降成本
據企業公布，去年凈利率和核心毛利率分別上升至25.8%與12.8%。毛利率小幅上升，主要是因為位於上海，北京，天津贏商網等壹二線城市項目的銷售帶動了合同銷售均價同比上升15.3%至合同銷售均價10,725元/平方米，突破了因之前長期剛需定位而受到的低毛利率限制。此外，企業運營效率不斷提升，營銷及管理費用率連續三年下降，去年同比下降4.16%，有利於凈利率提升。今年，在壹二線城市銷售與高運營效率的推動下，凈利率有望繼續保持穩定增長。占13%，杭州占12%。銷售布局上，旭輝仍會維持去年上下半年平分的策略，在市場銷售情況仍屬平穩的情況下迅速回籠資金。上半年五個新項目包括上海旭輝U天地､上海旭輝阿瑟郡､蘇州旭輝蘋果樂園､嘉興旭輝禦府，再加上去年十二月於杭州新推出的綠地旭輝城與恒基旭輝府，相信會為旭輝集團上半年帶來過半的全年目標。
債務方面，去年企業通過海外發債的形式，長債換短債，長短債比從1.7上升至3.4，現金短債同期也從1.4上升至2.4，充分說明其債務結構更加優化，短期壓力明顯下降。雖然去年企業大幅拿地，但企業仍然保持凈負債率在67.6%左右，這有功於企業高周轉高回款與合理價格拿地的運轉模式。並且，引人關註的是，今年旭輝境外融資比例增長迅速，境外融資占比從12年4%上升至去年年末的30%，由此可見企業對海外融資模式的看重。企業表示，未來將繼續提高海外融資占比，同時提升長債占比與降低融資成本。優化的債務結構，低廉的融資成本，將為企業可持續發展和擴張提供助力。
推案仍以華東大本營為重，銀行停貸及杭州價格戰對集團影響有限
按照目前旭輝的推案計劃，2014年440億的可售資源仍以華東為主，其中上海占34%，蘇州
值得註意的是，近日銀行停貸傳聞和存貨積壓使杭州部分項目價格開始下調，這對於剛進入杭州的旭輝來說，存在著不能忽視的市場風險。然而旭輝所拿的杭州三塊地塊屬於濱江及余杭區，離目前發生價格戰的城北板塊距離尚遠，區內供求比仍在1.0-1.1的合理區間，加上目前兩個項目分別與恒基､綠地共同開發，相信對集團全年銷售額影響不大。
以綠地合作的綠地旭輝城為例，項目位於奧體博覽城七甲路和濱盛路交叉口東南側，目前在售壹期1號樓、3號樓，戶型面積分別為89方及128方，價格由20888元/平米起，均價為23000-24000元/平方米，截止目前並未受價格錢影響。下期仍將加推2號樓，89方、128方戶型。
旭輝也對杭州房價降價問題公開表態，認為這只是小型開發商在局部區域的行為，對大型開發商與及杭州其他區域的地產市場暫且沒有影響，但為了防止風險擴大，旭輝將會暫停在杭州的買地行為，等待市場回應、政府放寬政策與土地價格的回落。
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