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2010 年 11 月 21 日  星期日   晴天


急救之後 分類: 未分類

政府重鎚可冷卻炒風 未扭轉樓價必升預期

【明報專訊】政府宣布徵收樓宇買賣額外印花稅,金融管理局收緊800萬元以上樓宇按揭,這兩項措施,增加了炒賣成本和風險,相信樓市炒家會暫時卻步,措施可以收到冷卻樓市炒風的效果;不過,政府在土地供應取態保守,中長期樓宇供應仍然緊絀,整體樓市供求緊張的格局並未改變。所以,政府昨日的措施,只是治標之策,未能扭轉市民對「樓價必升」的預期;在熱錢充斥,通脹茘升,市民尋求資產保值驅動下,即使樓市淡靜一段時期,樓價再上升的動力依然存在。

新措施立竿見影

部分業主劈價賣樓

政府再出招,除了基於宏觀量化寬鬆大環境的衝擊,本港這個小氣候,今年頭9個月,12個月內轉手的樓宇買賣上升了114%,同時第13個月至24個月的交易則減少了18%,明顯說明炒賣時間愈來愈短。在今年上半年,12個月內轉手的短炒個案中,84%的個案是樓價在300萬元以下的樓宇。從財政司長曾俊華介紹的情�G,顯示政府「終於」承認樓市炒風已經影響到市民生活,相信此乃促使政府出重鎚的原因;不過,去年大約這個時候,行政長官曾蔭權還說豪宅炒賣不會影響中下價樓宇,曾俊華披露的數字,證明曾蔭權對樓市實�G的認知偏差和判斷錯誤,未能及時有效應對,使整體社會要承受樓市泡沫的惡果。

相對於今年以來政府多次出招遏抑樓市,昨日徵收三級額外印花稅和減低豪宅按揭成數,可說最具震懾效果,因為大幅度增加炒賣成本,而且加大炒家的炒賣風險,會急速冷卻炒賣。今日起,6個月內樓宇買賣,政府要徵收15%額外印花稅,這個重稅,會杜絕短期炒賣,因為要樓價在半年內茘升逾15%,炒家才有利可圖,風險太高了,相信炒家會自短期炒賣縮手。

證諸新措施公布後,屯門、天水圍等一些中下價樓盤,業主劈價7-10%求售,另外,有地產代理預計,未來一段時間,樓宇買賣宗數會銳減50%,買賣不熱熾,一般都不會使樓價茘升,顯示新措施就遏抑樓市,起到立竿見影效果。

不過,新措施主要針對短期炒家,對於實力雄厚的中長線投資者,打擊不大。例如6至12個月內轉手,稅率為10%;第13至24個月內轉手,稅率為5%,據財政司長曾俊華披露,今年頭9個月,樓價累計上升了15%,與 2008年低位比較,升幅更達47%。以這兩個升幅而言,政府就算徵收額外印花稅,炒家的利潤也甚為可觀。所以,政府其實並無堵死炒樓之門,只是增加了炒賣成本和風險而已。

今次樓市泡沫之形成,與金融海嘯之後,各國採取不同程度的量化寬鬆貨幣政策救市有關;美國的QE2更是火上加油,而且不少市場人士預期,美國以印銀紙方式催谷經濟,可能停不了,繼QE2之後,可能還有QE3、QE4……,預期新興市場熱錢之多,可謂空前。我們指出此點,只是提醒政府,三級額外印花稅的稅率,可以遏抑短期炒賣,但是對熱錢可能較長期流竄的情�G下,政府應該密切關注熱錢在樓市興風作浪的部署,因為第13個月才轉手,稅率只是5%,按過去兩年和今年頭9個月樓價的升幅,對於大鱷炒家仍然極具誘因。

新措施對於用家(特別是換樓客),無疑起覑殺錯良民效果。例如800萬元以上和1200萬元的樓宇,按揭成數分別調低至六成和五成,本來已夠首期準置業者,可能不夠了,會拖慢他們置業和換樓的計劃。不過,若新措施能夠稍為使樓價調整,則這類準買家或許可以較低樓價入市,總的而言,得覑還是失覑,還存在變數。

供不應求的基本格局未變

樓市難健康平穩發展

政府這次出招,雖然可以冷卻一下熱熾的樓市,但是因為供不應求的基本格局並無改變,所以,樓價應該不會大幅下調;若情�G不變,樓價仍會處於相對較高水平。這個,與政府並未徹底從土地供應覑手理順樓市有關。

目前政府的政策,是未來10年,每年會有可以興建2萬個私樓住宅單位的土地供應,但是這些土地會否轉化成真實的2萬個住宅單位,政府一直含糊其辭;而關於土地供應,政府仍然讓發展商主導,以勾地機制為主,政府主動推出土地拍賣為輔,證諸勾地政策實施以來,本港出現住宅單位供應不足的結果,所以每年供應2萬個單位,可能不會出現。即使2萬個單位供應實現,但是證諸過去20年市民對樓宇的需求,平均約3萬個單位(公屋單位除外)之譜,因此,現行政策未能使人看到未來樓宇供應,足夠應付需求,若供應仍然緊絀甚至供不應求,就未能扭轉市民對「樓價必升」的預期。

所以,政府重鎚冷卻樓市,只會使短線炒家暫時收手,在供應緊絀甚而失衡情�G下,長遠而言,未改變樓市基本格局,政府口口聲聲說要建立一個健康穩定發展的樓市,也不可能達到。

歡迎回應 [email protected]

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急救之後,還要療傷,不然只能拖延一下死亡時間。



2010 年 11 月 19 日  星期五   晴天


三聚氰胺毒菜 分類: 未分類

港人代﹕醫好結石寶寶勝打壓

梁秉中指家長無非想孩子無事

【明報專訊】趙連海因「尋釁滋事罪」被判囚兩年半,27名港區全國人大代表聯署表達關注判刑過重,有份聯署的人代、中文大學中醫中藥研究所所長梁秉中建議,應以醫療手段而非政治打壓解決問題,患兒家長無非是想孩子無事,應該為患兒做一次全面檢查,並以醫學實驗證明後遺症是否存在,才可向公泷交代。

「遞信只是政治手段,中央不會因為有幾千人上街而改變決定的。」梁秉中說,三聚氰胺事件已經政治化,但本質上仍是不法奸商導致的醫療事故,應以醫療手法解決,「如果奸商無法承擔責任,一個以民為本的政府應該代為承擔」。

梁秉中所服務的「關懷行動」慈善組織曾協助治療廣東首例三聚氰胺受害患兒張卓宇(詳見另稿),其在四川的合作醫療機構也曾接到求助個案。他認為,受害患兒可以分成4個類型,一是有結石而已經做手術的,二是有結石而仍未做手術、或手術未完成的,三是結石程度輕微、毋須手術的,四是沒有結石的。

「不幸中之大幸,三聚氰胺是低度毒性物質,大多數患兒屬於以上第三、第四種,一次有深度的檢驗就足以證明患兒情�G,令家長放心。」內地以兩年為限,停止所有患兒的免費治療,梁秉中說,「這樣一刀切,我覺得是不妥的。」

應研後遺症風險 向公眾交代

家長往往擔心孩子留有後遺症,梁秉中說,有些家長想「政府包起一世」並不實際,但政府應以科學實驗劃定合理的觀察期,在一定的觀察期以後沒事才停止治療。中醫中藥研究所與理工大學2008年開始合作實驗,餵白老鼠吃三聚氰胺,造成其患上腎石,予以治療後再觀察是否會有後遺症,現在觀察期已經將近一年,「白老鼠的一年相當於人的6、7年,如果能證明是沒有事,也能向公泷交代,中國國力這揦強,我不明白為什揦沒有人做這些試驗?反而要用拉人的手法來打壓」。

三聚氰胺用於種菜埋禍根

梁秉中在四川還發現,由於三聚氰胺被禁止加到食物、飼料中,不少農民改用為種菜肥料,「由於含氮量很高,三聚氰胺種出來的菜的確是靚些,葉子顏色深些」,他不無擔憂地說,人吃下這些菜後,三聚氰胺就在體內積聚,同樣會造成泌尿系統問題,建議國家禁絕三聚氰胺用作農業肥料,有關「毒菜」的研究成果很快將會發表。

明報記者 林迎

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奶可以少喝,菜不能少吃呀,今次真是慘了。



2010 年 11 月 17 日  星期三   晴天


人生交差點 分類: 精選人生百態

豪宅建築師 畫出人文綠洲

【明報專訊】有人說,中環價值構築了繁華的地基。也有人說,地基下是蠶食文化的黃沙。

劉浩昌,一個在沙漠起過豪宅的建築師,有日發現,口袋賺滿花花的金子,腦袋卻進了乾枯的沙子。他退出江湖開畫室,老闆拿出計算機運算中環價值挽留他:「你收幾多學生,一個收幾錢?開個價!」如果人文價值可以講價,今天桃李滿門、學生獲獎千計的博藝堂堂主,或許永不存在。

江湖弔詭,他離開「中環」,「中環」卻找上門,「有家長一走進畫室就話:我睇報紙見到有個14歲,�垠蚕A№獎鮋學生。我個女要同佢同一班!」

這場景像極電影《東邪西毒》兩句經典對白:

「這個沙漠的後面是什麼地方?」

「是另外一個沙漠。」

進入「中環」的門票,最容易量值的是學歷。1980年代,劉浩昌是元朗商會中學第一屆預科生,生物、美術,年年A。搵錢?「個個都話梗係讀醫啦」,但他選了港大建築系,「(建築是)三維空間,設計�堶掖抭誚y。1988年那屆,收75人,淘汰好殘酷,只有50人能畢業」。他是最好成績的5人之一。

大學自力更生 狂接私幫

「我們不是大富之家。」劉浩昌說,開鏡廠的爸爸70年代想搞地產起丁屋,但被騙光100萬,「要重新來過,老竇晚晚唉聲嘆氣」。他大學已自力更生,交學費,租屋住,搏命接生意畫樓書,「人懐畫一星期,我畫兩晚,綽號快靚正(還有「黐孖根」)」。他早就知道投身社會後,就要賣掉生活搵錢,「我想提早體會,在事業上走快點。私幫一單接一單,自己設計,自己畫,有時搵同學搭檔」。

大學三年級,寧波有個老闆找他裝修酒店,「幾十萬生意,一日十幾小時不停擠你鮋腦汁。夜晚陪食飯,黐線!我飲酒,佢食煙,成䒷白蘭地、啤酒、紅酒、白酒,放得入口都飲,好得人驚!一餐飯嘔3次,開車送我返去時,又嘔落河。」後來寧波老闆來港,劉浩昌第一次被問:「你幾多錢?畀個價我。」

中環價值統治下,理想、生活、大自然,統統有價。賺錢與畫畫,劉浩昌在大學時代勉強兼顧,「任何job都接,但我堅持畫畫,真係好鍾意,有樓書十幾萬,幫政府畫海報2000、3000都做,半山住宅有錢人肖像都畫,唔鲻都畫,有時樓書寧願判畀同學做」。

畢業前同學聚餐,「佢懐仲係好書卷,講理想,點做好論文。我就鰠度諗單job點交貨?私幫生意對我?職業生涯更有用。」畢業後,他人工最高,搏到盡,正式賣掉生活,「日一份,夜一份,一個月4、5萬」。後來被新鴻基挖角,也是反轉一張紙要他填銀碼,還是那句:「開個價。」他幾次跳槽,人工已是8 萬。

劉浩昌主要設計豪宅,難免起發水樓,創意受地產商左右,其中一個樓盤名字例牌霸氣,「御用個御,夠豪個豪」。因為風水,老闆硬要裝紅屋頂,「個BB(樓盤設計)我湊住出世,點解畀人養到咁?」

見識李兆基「數口」

他說,曾與李兆基、新鴻基郭氏兄弟開會,「李兆基好厲害,一看圖則就話:呢個(實用面積)無八成,只係七成半」。劉浩昌見識到地產商腦袋�堶戚p算數字的本事。他嘗試過盡量將古蹟旁的樓盤設計得新舊交融,尊重保育,也見過不少黑暗面,「投一塊地,有幾棵大樹,先落藥毒死它們,說是自然死亡」、「90年代內地好多樓盤,爛地一塊,得兩個人開工,就畫樓書賣樓,結果肯定爛尾」。

一直搵錢、起樓、滿足老闆,畫畫只能丟在一邊。「個人好頹廢,好殘,人懐一日三餐公仔麵,我一日五餐麥當勞,不見天日,忘記日夜,榨乾晒。」當年賣地創天價的赤柱富豪海灣是劉浩昌其中一個「傑作」,老闆住在富豪酒店頂樓,「每天早上下來,牙膏都未抹完,就鈬問:『點呀,個則有無№睇』。雖然喜歡個樓盤,但好非人生活」。

「我在則樓,身分飄飄然,開會係則師,指點一切,開會有車接,帶十幾人。但其實好辛苦,無鰦自己,見到班師兄一頭白髮,禿晒頭,日日�咻禨]經報、股票機,炒樓炒股……我大學讀的是純設計,有一套價值觀、美學觀,想將思想、創意去造福人群。」

不想販賣生活 離職開畫室

「1989年六四民運,我跟同學全部坐馬路,見到李鵬就想撳死佢,乜№粗口都齊晒。你會覺得,點解我懐中國人會咁?」熱血青年投身社會當了建築師,「把那些東西丟了,只剩低中環價值,發展、擴張、搵錢」,還免不了辦公室政治、獻媚,「放鰦工不太想跟某些人吃飯,也要主動說:飲杯№吖」。

「我始終喜歡畫畫,後來幫科大畫校園,搬入西貢,畫足一年,簡直係地獄到天堂。放工,飯都唔食,畫到半夜兩三點。創作又返鈬!我很不甘心就這麼過去。」他開始在天台教鄰居孩子畫畫,「以前上左派小學,晨早就要耕田,用自家的(尿糞)施肥,一片霧氣在田上,好漂亮。然後?涼跟老師學畫,每天交一張素描,當時覺得好辛苦,其實好難得,鶽家已不可能」。

陶淵明如果想在香港退隱,可能發現快沒有田園了,菜園村也在抗爭中被收地起高鐵。劉浩昌打算辭職,重拾人文價值、開畫室,與太太合共放棄十幾萬月薪,寧願收4萬幾教畫,一星期10班,不夠100個學位很快口碑相傳爆滿。「供樓萬幾,租舖8000,僅僅夠。」

上司挽留: 學費收幾多 人工加幾多

劉浩昌回憶,上司挽留他,問:「你收幾多個學生,幾錢學費?我假設你爆棚,我?原本人工上再加呢個數!你係咪為錢,你搵到幾多錢?」「我唔係呀,? 覺合埋眼就見到疊建築黃紙,自己都唔知自己做乜,唔想受制呢種模式生活。」上司加碼:「咁啦,Henry,我試纒同老闆講,去到呢個價哩?」「羊毛出在羊身上,加畀我,咪都係鰠我身上剝返鈬?」他終於拒絕用中環價值販賣生活,還送學生去看外國的文化遺產。

「我初頭自己掏腰包送學生去外國畫畫、比賽。問政府、民政署�姻晪U,學生?獎佢懐就有?,但贊助就叫我去問獅子會。」劉浩昌的博藝堂畫室開辦近13 年,學生贏過的國際獎項以千計,4歲兒子劉見之去年更憑一幅老虎像,贏得捷克畫賽大獎,一個接一個弟子被稱為神童。「就像當年六四上街,想幫中國做點東西。趁還有力氣,想為香港做點東西。」他說,自己只是一顆小齒輪,但一個城市不能沒有人文價值。

武俠小說中的退隱高手,結局往往是:你不要江湖,江湖卻找上你。劉浩昌發現中環價值遍地開花,已成世襲,「最難不是教小朋友,是教家長」。他遇到很多功利至上的父母,「有個走入來話:『我睇報紙見到有個14歲,�垠蚕A№獎鮋學生。我個女要同佢同一班!』……有些才讀了兩個月就問:『我個女、我個仔學成點呀?有無機會�姨�呀?』」

7歲學生跌筆拒拾﹕我交?學費

「家長覺得畀錢學畫是等價交換,一畫出鈬就要似一幅畫,值一堂鮋價錢,最慘係呢種價值觀好早就種入子女腦�堙C有學生跌?支筆,唔肯執,話:『我付了入場費!』那女仔才7歲!你話可唔可悲?」他對孩子要求高,對家長要求也高。有孩子根本無心學畫,天分在其他方面,卻被迫學畫,他會跟家長說:「我畀返學費你。」「有些家長會鬧仔女:你畫到一pat屎咁。個仔女你鮋,你講一句,可能影響佢一世,但你會對住佢一世,唔係我。」「有個中五想讀設計,連畫筆都未識獱,搵我惡補,想兩年考到大學設計。佢阿媽講到眼淚水都標,我收鰦佢,但佢功課太多,根本無時間練。成個香港鮋父母眾生相都濃縮鰠我呢度。」

可幸,明白他的畫畫理念的,還大有人在。「教育不應和獎掛鉤,教育不應只講獎狀。一個人有成果,畫畫是一種人文養分,學會判斷、觀察、表達、情操,或許是無形的,但一生受用。」

「有些舊同學當官,有些任大則樓高層,坐在一起,搵錢不及他們,但他們都羨慕我,覺得這才是屬於讀書時的夢想。沒有夢想,還會不會開心呢?」劉浩昌如今享受教孩子,還準備搞基金,把兒子和學生的畫賣了,幫山區的孩子做眼科手術,請外國學生來交流,擴闊香港孩子的眼界。

明報記者 覃純健

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明報做軟性報導的質素不低。不過我最在意的還是某個擺明就是人型電腦的角色客串出場的戲份。