深圳大劇院長蝕 3年虧損2050萬

【明報專訊】建成近20年的深圳大劇院，曾是亞洲一流現代化的藝術欣賞場所，但深圳市審計報告指出，大劇院長期處於虧損狀態，每年需由政府撥巨額資金補貼，而劇院每年有逾200日時間空置，主因是管理不善。目前內地很多大劇院都陷入「建得起，養不起」的窘境，香港的西九龍文娛藝術區發展計劃充滿爭議，未來在管理上也會引起關注。

《南方都市報》引述深圳審計局的審計報告顯示，2006年至2010年政府文化產業發展專項資金共安排6億元（人民幣•下同），其中從2007年到 2010年3年期間累計補貼大劇院2358萬元，補貼深圳音樂廳4041萬元，主要用於場館營運和公益演出。但在剔除財政補貼收入後，深圳大劇院和音樂廳 3年累計虧損分別達2050萬元和2172萬元。

每年空置逾200日

深圳大劇院於1989年投入使用，2004年斥巨資1.3億元改造，是深圳現代化都市新文化的標誌。但報告指出，大劇院近3年來每年空置超過200 日，音樂廳自開業以來，在2008至2009年有半年空置。而兩建築中的小劇場使用率則更低，全年有80%以上的時間空置，與上海大劇院、香港文化中心相比，深圳場館使用率明顯偏低。

三方管理變無王管

《南方都市報》報道，深圳大劇院和音樂廳經改革後已轉為企業化經營，但由三方管理，其中場館劃歸市財政委員會管理，演出業務受市文體旅遊局管理，經營則由市投資控股公司管理，場館的資產產權不明確，導致資產管理責權不清，形成建成後「無人管」的現象。

「建得起養不起」 西九堪借鏡

目前國內很多大劇院、豪華劇院，如上海東方藝術中心等，都陷入「建得起，養不起」的窘境，大劇院被嘲諷成「是看得見用不了的豪華玩具」。香港將興建西九龍文娛藝術區，但社會對此計劃仍有相當大的爭議，西九龍文娛藝術區發展計劃全由政府負責，估計需10年完成。

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如果香港不想養大白象，可能要以出位的內容做招徠，吸引內地人來看，同時從現在起大力培養本地人士對歌舞話劇等表演藝術的胃口……

炒舖摩風盛 動輒加租一半
息低熱錢流入 舖價超97四成

【明報專訊】政府上周五落重藥抑制住宅炒風，有資深炒家估計，部分資金可能流至商舖炒賣市場，令炒舖火上加油；其實，商舖價格已被炒至超越1997年巔峰近四成，今年第三季「確認人交易」（俗稱「摩貨」，即未正式成交前轉售第三者）金額也創近5年新高。

這股炒風開始帶起加租潮連累租戶，近月旺角銅鑼灣部分地舖的租金大加近五成，店主唯有扭盡六壬掙扎求存，包括暫時凍結加薪或改為24小時營業增加收入，有老店更因此被迫結業。

商舖近年炒風比住宅更烈，金管局數字顯示商舖價格現已超出97年9月高峰38.7%。不過，政府上周五只宣布向兩年內轉售的住宅物業出重招，徵收5%至15%不等的額外印花稅，反而商舖短炒仍不受限制。

三分一旺區連鎖店料虧本

美聯物業稱，今年舖租雖然大致只升了約10％至15%，但部分旺角、銅鑼灣旺舖新租約租金升幅近五成。美聯數據亦顯示商舖今年第3季總成交額近153億元，創97年以來新高，其中9.08億（5.9%）屬「摩貨」交易，以金額論亦是2005年以來最高。美聯物業舖位部董事盧展豪稱，近期部分旺區商舖成交價已高至不太合理，主因是息低及熱錢流入。

連鎖甜品店「許留山」向本報透露，在銅鑼灣怡和街、尖沙嘴海防道及旺角西洋菜街的地舖都面對大幅加租達15％至50%，影音產品連鎖店「蘇寧鐳射」亦指西洋菜街一地舖最近月租由70萬增加五成至近110萬元，兩集團均批評租金加幅不合理。

有零售業高層指瘋狂加租下，估計西洋菜街大型連鎖店或有三分之一虧本，續租只為了廣告效應。美聯及中原數據則顯示以旺角登打士街為例，一些200至 300呎上下的迷你舖位，租金近月勁升五成至8萬到13萬元不等，不少小店已捱不住結業，換成由特許經營小食店（乳酪、奶茶、炸雞等）接火棒續租。

旺區老店被迫結業

摩貨亦令舖價、舖租火上加油，像在通菜街103號地下及閣樓自置3000呎舖經營逾30年的「馬健記圖書」，創辦人去年9月以2600萬賣舖後原以 8萬元月租租回舖位一年，未料買家旋即以3450萬把舖位「摩出」轉售第三者，新買家近日即要求馬健記約滿後大幅加租近五成。馬健記職員稱，由於找不到租金合理新舖，書店本月底將結業，員工會失業。

油麻地廟街36至40號一間糖水舖炒風更驚人，過去一年已轉手7次及出現「摩上摩」，舖價一年間累積上升1.1倍至1370萬元。

資深炒家：收緊按揭無效

商舖瘋狂炒賣已引起金管局擔心，局方上周五稱歷史顯示若樓市大跌，商舖按揭不良貸款比率會遠比住宅為高。為減銀行的風險，金管局上周五宣布銀行將把商舖按揭成數由六成減至五成。

不過，舖壇資深投資者黃海明認為新措施力度有限，因香港不大可能打擊商舖炒賣，加上市場資金充裕，故他預料一向炒賣住宅及豪宅的炒家可能轉移目標轉炒工商物業，令商舖及寫字樓交投更暢旺。

對收緊工商物業的按揭成數至五成，黃海明認為心理影響大於實際，因炒舖者財力較厚，「政府限制住宅炒賣只會令更多炒家轉至工商物業市場尋寶」。

明報記者 陳志偉 郭楣

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感覺上香港人已經成為世界金融人士的奴隸……貴樓乃重稅，貴鋪出貴貨……努力賺的錢都給別人奢華掉，香港人真的好笨……

轉股份炒樓難打擊 額外成本數萬

【明報專訊】政府新增額外印花稅打擊樓宇炒賣，然而未能解決炒家以公司轉讓股份的方式炒樓避稅。雖然現時以這種炒樓方式不多，但有律師說，成立空殼公司、轉讓公司股份的成本，遠低於炒樓的印花稅成本，預料炒家以公司轉讓方式炒樓的做法會有所增加。

律師﹕帳目難查 買方承受風險

律師譚日明表示，現時大部分貴價樓的買賣雙方，都以公司名義進行，然而以轉讓公司股權的方式買賣物業的則不多，因為儘管每一間空殼公司都會聲稱自己是「乾淨」，然而難以在帳目中確認到，故買方要承受可能的債項風險。

不過，他說政府推出的額外印花稅可高達15％，比較成本之下，以公司轉讓股權的方式炒樓應會增加。

成立空殼公司 僅需4000元

現時要成立一間空殼公司成本不高。以成立本地空殼公司為例，譚日明說，如果由律師行經手，可能要8000至1萬元，當中2250元是商業登記費用，其後每年維持公司的費用，包括做年報、商業登記、處理稅項等，大約也是1萬元。

但他說，一些秘書公司或會計行，可以大量生產這些空殼公司，費用會便宜得多，有些的成立費甚至可以少至三四千元。

律師會副會長何君堯表示，如果是購買外國空殼公司，一般比本地空殼公司貴一些，其中，百慕達註冊公司和開曼群島註冊公司，一般成立費用為萬多元，英屬處女島註冊公司則為6000元至7000元。前兩者通常用作控股公司或處理較複雜的交易，至於買賣物業多用英屬處女島註冊公司。

公司股權轉讓的印花稅是0.2％，何君堯估計，即使加上會計等開支，也可能只是數萬元而已，對比額外印花稅便宜得多。

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這個漏洞還真麻煩……說不定會有地產商私下慫恿獨立小型炒家「入股」這類公司來避稅=_=