提倡正確住房觀念 促進市場健康發展／文﹕梁振英 2008年8月22日
【明報專訊】住房制度改革，有四個關鍵成分，一是政治上的意識形態；二是觀念；三是技術；四是利益分配。改革在短時間內取得巨大成就，不僅是由於制度上的變革，也不僅是成功引進外資和海外技術，而是中國人民在觀念上的配合。今天集中談觀念問題。
人民由租客變為可以當業主
和住房有關的觀念問題，有以下幾個。
首先是國家和人民在住房問題上的關係。20年前，絕大部分中國人民都是公家的租客。1988年起，大陸人民不僅有了爬上住房梯階第一級的經濟能力，同時對政策的穩定性有足夠信心，願意在社會主義制度下成為房地產業主，我認為這個觀念上的變化十分值得重視。
住房制度改革之前，絕大多數的房屋嚴重老化，價值低、維修和管理費用高，住戶的買房意欲不強。我當時指出﹕一個社會的大多數市民住在公房，政府是房東，市民是房客，兩者之間在租金、管理費用和維修費用的問題上經常有矛盾，而且這些經濟矛盾容易轉化成政治矛盾。海外的經驗清楚說明﹕公房區往往是反對派的誕生地和根據地，因此我主張出售公房，而且出售條件必須確保連最基層的市民也有買房的意願和能力。
質量最差的房屋，不是國家資產，只是國家負擔；質量最差的房屋，如果有必要，訂價可以低至零，如果住戶對房屋質量有意見，政府可以先做一次性的維修，然後出售；如果住戶對日後的經常支出例如電梯的維修費和電費有意見，政府也可以承擔出售後頭一兩年的費用。質量每高一個等級，售價就高出一個等級，形成級差房價。
改革下的政府要有卸下住房包袱的決心，民眾要有打破住房大鍋飯的勇氣。出售公房要有配售措施，一是保底，為經濟能力最差的民眾提供住屋保障；二是容許住戶在買入後，經過幾年的凍結期，在市場出售；三是大力開拓私人房屋供應，鼓勵買入公房的住戶在解凍後賣出公房，買入商品房，在住房階梯上自己努力爬升，將「自食其力」的傳統觀念伸展為「自住其力」的觀念。
置業的資產觀念與借貸觀念
第二個觀念問題，是對擁有房屋的資產觀念和借貸觀念。
作為住房制度改革的配套措施，不少城市參考了新加坡的做法，設立住房公積金，為職工的買房需要鋪墊資金基礎，銀行也開始組織向買房人士提供按揭貸款。住房制度改革全面實施後幾年，大陸居民向銀行借錢買樓，成為一種被普遍接受的買樓辦法。這個借錢買房，分期攤還的做法，雖然在世界各地十分普遍，但對經歷土地房產國有化40年後的大陸居民來說，觀念的變化很大，背後的決心也很大。
10多年前，美國加州做了一個相當全面和詳盡的社會狀况調查。加州是一個多元族裔社會，各個族裔之間的經濟和社會指標各有不同，在個人收入水平、汽車擁有率、教育程度等各個方面，華裔加州居民都排在中間，但房屋擁有率，則名列前茅。
香港的公屋歷史僅僅50年，但社會上相當一部分人對政府提供住房福利的觀念已經根深蒂固，回歸前後的香港政府在公屋租金水平、富戶租金政策、住屋標準、屋鸷設施，以至社區中的公屋住戶比例(天水圍是一個強烈的例子)，動輒得咎。相比大陸，香港部分居民已失去對住房的資產觀念。
改革住房制度，政府出售公房，如果人民不為所動，不買公房，就沒有買入公房後轉換商品房的動力，住房制度改革和土地使用制度改革會無疾而終，因此人民對住房的資產觀念，是改革成功的另一個關鍵因素。
港人為了置業犧牲大
第三個觀念問題，是對住屋的質量要求。
改革開放初期，大陸沿海城市居民對生活方式和生活質素的觀念頗受香港影響。但大陸居民對香港比較落後的居住條件都沒有體會。在大陸看香港電視劇的觀眾，看見劇中的一個個普通家庭圍在飯桌的一端面向鏡頭吃飯，家居面積遠離現實，只是飯廳就有二三百呎(香港私人住宅單位的面積中位數不及500呎)，更不會知道香港一般家庭為擁有一個幾百呎單位所作的努力和犧牲。
1988年我為上海的房改提建議，對這些錯誤觀感的印象特別深刻。我曾將一箱有關香港房屋狀况的統計數據送到上海，說明香港每類房屋(從籠屋到豪宅)的數量，然後請上海市政府派出考察團來港實地視察。兩個月後，考察團來港，上海電視台隨行，從最低點開始，考察赤柱的馬坑寮屋區。考察團看了一個早上，幾天後，其中一位團員，上海市總工會負責人對我說﹕「梁先生，我的看法變了。」總工會後來對住房制度改革十分配合，電視節目還拿了個獎。
近年大陸房價上漲，引發不少和購買力有關的問題，包括政府如何壓抑樓價和補貼住房的問題。這裏面大家沒有討論的是對住房面積的觀念問題。近年大陸居民，包括剛成家的年輕一代，第一次買房就要買八九百呎的房型，購買力當然有問題。四五百呎可以應付裕如，八九百呎買不起，社會抱怨樓價太貴，這是面積觀念問題。中國城市的人口密度高，耕地珍貴，城市不可能不斷擴展，人民要住房面積大，同時要樓價低，最終的結果是城市發展愈來愈密集，土地使用效益愈來愈低。
須有「樓價可升可跌」的風險觀念
第四個觀念問題，是買房的投資風險。
買房既是滿足住房需要，同時也是重大投資，任何投資都有風險，沒有一種投資只漲不跌，大陸居民迷信房地產，也沒有大跌市的經驗，近來還有買房者在跌市後發起「維權」運動，要求賣房者減價或退款。我認為要破除迷信，對房地產市場波動發展的本質和規律，要有科學的認識。住房市場蓬勃，政策制訂者和民眾都要有風險觀念。
住房制度改革取得階段性成功，今後國人的住房條件是否可以不斷優化，以上幾個觀念是主要因素。
【改革開放30年．之八】
梁振英 行政會議召集人
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土地分配以至機制、心態教育，都必須從「用什麼來結帳」的問題開始——是「有錢大哂」，還是最終必須用者承擔土地運用的後果？這不是政治理念，而是物理現實，最終會決定政治生態的現實。
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